近年來(lái)，二手房交易領(lǐng)域?qū)�活躍市場(chǎng)、促進(jìn)繁榮、滿足人民群眾多樣化需求方面做出積極貢獻(xiàn)。然而，在高交易量的背后，因房產(chǎn)中介違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)以及購(gòu)房者對(duì)相關(guān)程序的不了解而導(dǎo)致的糾紛，正呈現(xiàn)出高發(fā)、復(fù)雜、矛盾多元的態(tài)勢(shì)。對(duì)此，為了讓百姓充分了解房產(chǎn)交易中不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為的危害，市房管部門(mén)發(fā)布了相關(guān)案例，提醒購(gòu)房者在交易中多加注意，以免造成個(gè)人損失。

　　案例一

　　切忌只簽合同不過(guò)戶

　　市民王小姐在市區(qū)看中一套二手房，價(jià)格34萬(wàn)元，面積合理，裝修也不錯(cuò)，王小姐很滿意，便告訴中介想買下這套房子。中介卻告訴王小姐，這套房子是房主2007年才購(gòu)買的，按相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房未滿5年需征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。見(jiàn)王小姐打起了退堂鼓，中介便給王小姐出了一個(gè)主意，讓王小姐和賣方先簽房屋買賣合同，約定房屋價(jià)格。說(shuō)明房屋歸王小姐所有，王小姐把購(gòu)房款交一部分給賣方，滿5年后再去辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣就可以“合理避稅”。誰(shuí)知一年后由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房子價(jià)格普遍上漲，賣方提出毀約，愿意賠償王小姐相應(yīng)的損失，在此情況下，王小姐只有自認(rèn)倒霉。

　　【專家評(píng)論】：這種方式的市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)很大。房屋系不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為登記，也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買賣，僅有當(dāng)事人雙方達(dá)成的協(xié)議，尚不能發(fā)生法律效力，只有在相關(guān)房屋登記管理部門(mén)辦理登記過(guò)戶手續(xù)后，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同才發(fā)生法律效力。以先簽合同后過(guò)戶的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，在合同期間，當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，房主可隨時(shí)毀約，寧可賠償違約金也不賣，買方則只能重新選擇房源，這對(duì)買方來(lái)說(shuō)是一個(gè)時(shí)間和金錢上的損失。

　　案例二

　　勿以“假離婚”購(gòu)二套房

　　市民譚先生已有一套70多平方米的三室兩廳，今年，他又看中了一套商品房，決定購(gòu)買，但是，由于譚先生已是第二套房，需要交納60%的首付款，而銀行貸款方面也有種種限制。因此，譚先生聽(tīng)從了朋友的建議，以假離婚的方式規(guī)避購(gòu)買二手房的種種限制，即先與妻子辦理離婚手續(xù)，將以前的房產(chǎn)過(guò)戶到妻子名下，再以譚先生個(gè)人的名義購(gòu)買第二套房，之后再?gòu)?fù)婚。誰(shuí)知離婚以后，譚先生因與妻子在生活中的矛盾日益加重，在辦理完第二套房子的購(gòu)買手續(xù)后，譚先生以各種理由不與妻子辦理復(fù)婚手續(xù)。

　　【專家評(píng)論】：因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割不會(huì)作過(guò)多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益，因此通過(guò)這種方式來(lái)避稅風(fēng)險(xiǎn)不小。

　　案例三

　　“只辦公證不過(guò)戶”使不得

　　今年，準(zhǔn)備結(jié)婚的劉先生看中了一套房子，房主剛剛買來(lái)不到兩年就準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手。為了規(guī)避高額稅費(fèi)，房主告訴他一個(gè)省錢的辦法，先交一部分錢，滿5年后再辦理過(guò)戶手續(xù)。并可以就此簽個(gè)協(xié)議辦理公證，以免發(fā)生價(jià)格上的變動(dòng)。但是，私下交易完成之后，此房主即刻到房管局偷偷辦理了掛失房本的手續(xù)，半年之后，新房本下來(lái)了，原來(lái)的房本與公證書(shū)同時(shí)失效。劉先生是房財(cái)兩空，有理說(shuō)不清。

　　【專家評(píng)論】：由于房屋的權(quán)屬問(wèn)題僅僅是公證，賣家可以憑產(chǎn)權(quán)證悄悄進(jìn)行抵押。如果賣方掛失房本，最多半年，又可以出新房本了，對(duì)買方?jīng)]有保證。公證時(shí)不能公證到買方本人名下，以后不能出買方本人名的新房本。買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。此間房產(chǎn)證仍屬賣方，買主可能吃大虧。

　　案例四

　　不能只聽(tīng)信中介的口頭承諾

　　通過(guò)房產(chǎn)中介，張先生看中了一套三居室，成交價(jià)為80萬(wàn)元，中介公司表示，這套房最低可以貸到50萬(wàn)元。張先生很快簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并向中介公司支付了30萬(wàn)元首付款。但是在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)遇到了麻煩，按照張先生的還款能力和這套房子的價(jià)值，銀行只批貸25萬(wàn)元，還有25萬(wàn)元的缺口。張先生急了，希望退房并要回先前支付的中介費(fèi)和首付款。中介說(shuō)，協(xié)議上并沒(méi)有保證你能貸到款，中介費(fèi)和首付款不能退，缺口25萬(wàn)元只能由張先生自己想辦法。

　　【專家評(píng)論】：中介公司為促成交易，會(huì)作出一些口頭承諾，如保證購(gòu)房者能夠獲得一定數(shù)額的貸款等，而中介作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，往往都會(huì)得到購(gòu)房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書(shū)面的形式固定，也沒(méi)有任何責(zé)任可言，一旦承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承擔(dān)責(zé)任的還是購(gòu)房方。因此，在簽約前，一定要對(duì)房產(chǎn)情況及自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和貸款能力有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，不能聽(tīng)信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。(李佳嘉 楊志聞)