房子是家的港灣,是一個人乃至一家人安身立命的根本,在國人的傳統(tǒng)觀念里,沒有房子不能稱其為家。因此擁有一套甚至多套房子,成為每一個家庭奮斗的目標(biāo),也成為家庭幸福的重要指標(biāo)。

　　如今樓市調(diào)控持續(xù)兩年,房價開始下行,看到心儀的房子降價了不少,不僅剛需族,連一些被限購族也心癢難耐,想沖進樓市,尋個便宜。但是根據(jù)政策,這些被限購族已經(jīng)不能在上海買房,實踐中他們是如何操作的呢？

　　第一類：

　　賣一買一型

　　簡述：程小姐夫婦在上海共有兩套房,一套次新三房,一套老工房,屬于被限購之列。程小姐認(rèn)為,老工房雖然在市中心,但由于房齡太老,升值空間有限,最近打算賣掉老工房,在附近地段換套次新房,或者在郊區(qū)換套新房。

　　點評：程小姐屬于典型的賣一買一型,根據(jù)當(dāng)下政策,名下?lián)碛袃商追慨a(chǎn)的家庭仍可以賣出一套后再買進一套,不會被界定為第三套房而遭遇限購。不過需要注意幾點：一是當(dāng)下是買方市場,老工房要迅速賣出的話,需要在價格上多讓步。二是無論賣房還是買房,程小姐兩次交易過程都需要繳納稅費和中介費。還有換房成功后,如果家庭人均住房面積超過60平方米,還需要對超出面積繳納房產(chǎn)稅。三是如今房地產(chǎn)投資增速在大幅下降,上海甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長,打開了一線城市房地產(chǎn)投資下降的通道,這也是自2008年以來,上海首次正式步入負(fù)增長區(qū)間。

　　第二類：

　　曲線買房型

　　簡述：什么叫“曲線買房”？假離婚、用他人名義購買、用公司名義購買等等,都可以被稱為曲線買房方式。對如何操作以及風(fēng)險種種,各路媒體都已經(jīng)連篇累牘地報道過。

　　點評：“曲線買房”非常不靠譜。比如假離婚,很容易弄假成真。比如用公司名義買房,不能辦理房貸,只能一次性付款；房屋產(chǎn)權(quán)登記在公司名下,契稅一律3%,轉(zhuǎn)讓時要按15%—30%的稅率繳納企業(yè)所得稅。如果純粹是為了個人買房,這種辦法操作性差,除了不能貸款,稅費成本也超過個人購房。用他人名義買房,更是極易引發(fā)糾紛。

　　第三類：

　　棄住從商型

　　簡述：對于被限購族來說,在限貸、限購的前提下,投資商業(yè)地產(chǎn),似乎是一個不錯的選擇。而且,即使你沒有被限購,在第二套住房的門檻提高后,已經(jīng)等同于購買商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。所以當(dāng)下買辦公樓、商鋪甚至酒店式公寓的越來越多。

　　點評：記者一位朋友,在2005年買了套小戶型辦公樓,近日她對記者表示,這套辦公樓是自己投資房地產(chǎn)的最大敗筆,賣不出去,租不上價。業(yè)內(nèi)人士表示,與住宅相比,投資商業(yè)地產(chǎn),風(fēng)險更高。簡單來說,商鋪成死鋪的不少見,但住宅無論多偏遠(yuǎn)、戶型多差勁,都能租出去,只要價格足夠有競爭力。

　　另外需要注意的是,上海商業(yè)地產(chǎn)存量已悄然囤積至上千萬平方米,不少區(qū)域需要漫長的消化周期。專業(yè)人士坦言,雖然從大環(huán)境來看,上海商業(yè)地產(chǎn)處于高速發(fā)展時期,但商業(yè)地產(chǎn)主要依托于運營來盈利的產(chǎn)品屬性決定了不少商業(yè)地產(chǎn)項目會被市場淘汰,行業(yè)洗牌在所難免。據(jù)房地產(chǎn)時報