1、什么是物業(yè)和物業(yè)管理？什么是前期物業(yè)管理？什么是業(yè)主？

    物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。

    物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

    前期物業(yè)管理，是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

    業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者。業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責任主體，具有維護個人和公共的共同利益的責任，遵守公共利益和社會責任的義務。

2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務？

《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

    （一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

　　（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

    同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行下列義務：

    （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業(yè)服務費用；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

3、在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主不得有哪些行為？

在物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

（1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等；

（2）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等共用部位、共用設施及公共場所（地）；

（4）擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、排水、排污、消防等公用設施；

（5）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物；

（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等；

（7）踐踏、占用綠化用地，損壞、涂劃園林建筑小品；

（8）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等；

（9）隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規(guī)定標準的噪音；

（10）利用房屋進行危害公共利益或其它不道德的行為；

（11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。

4、業(yè)主大會如何成立？業(yè)主大會會議有哪些形式？業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容有哪些？

    同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

    業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

    業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

5、哪些事情由業(yè)主來共同決定？如何決定？

    下列事項由業(yè)主共同決定：

    （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

    通過業(yè)主大會決定。第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

6、什么是管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約？

    管理規(guī)約：對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。

　　管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

    臨時管理規(guī)約：建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

    建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

7、業(yè)主委員會有哪些職責？

    業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

8、建設單位在前期物業(yè)管理活動中承擔哪些責任？

    （一）建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，并應在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，予以說明。

    （二）住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

    （三）建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)。

    （四）建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)服務企業(yè)移交竣工總平面圖等資料。

    （五）應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

    （六）應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

9、物業(yè)管理用房歸誰所有？如何使用？

    物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

    物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)管理用房用于物業(yè)管理服務活動和業(yè)主委員會的活動。